Що таке апартаменти в житловому будинку? Це – одне або кілька приміщень, призначені для проживання людей. В апартаментах є сантехнічний вузол, кухня, одна або кілька житлових кімнат. Вони можуть розташовуватися в житлових будинках або комерційних будівлях в залежності від типу. За кордоном апартаментами називають великі розкішні кімнати. Наприклад, в США популярно поняття «апартамент-готель». Це – комплекс номерів готельного типу з повним набором готельних послуг. Люди можуть орендувати номер і жити в ньому.

У Росії та інших країнах в поняття апартаментів вкладають інше значення. Наприклад, в словнику Ушакова поняття розшифровується як «кімната, переважно велика, спокій». У нормативних документах поняття «апартаменти» використовують вкрай рідко. Наприклад, в Наказі Мінкультури №1215 дано визначення терміну. Згідно з ним, юридичний статус житла – це номер у засобі розміщення площею від 40 квадратних метрів з двох і більше кімнат з кухонним куточком. Документ ставить апартаменти в один ряд зі студіями, люксами, джуніор сюїта, сюитами. Схоже визначення є в Постанові Держстандарту РФ №82. Згідно з ним, апартаменти – номер у засобі розміщення з декількох кімнат з кухонним обладнанням. Згідно ГОСТ Р 51185-2008, Апартамент – номер з кількох кімнат зі спальним місцем і кухонним обладнанням.

Цілі придбання апартаментів

Апартаменти набувають з різними цілями, головна з яких полягає в проживанні в них. Крім того, інвестори охоче вкладають в нерухомість. Купуючи розглядаються приміщення, вони мають право здавати їх в оренду, отримуючи гарантований і стабільний дохід. Житло підійде студентам, молодим сім'ям, холостякам.

Варіанти використання апартаментів

Використання приміщення пов'язано з метою покупки. Інвестор, купуючи апартаменти, може діяти в такий спосіб:

Перепродати за більш вигідною ціною.
Здавати приміщення в оренду.

Громадяни, які гостро потребують житла, купують апартаменти в цих цілях. Вони сподіваються на те, що може бути здійснено переведення приміщень з нежитлових в житлові.

переваги апартаментів

Апартаменти на ринку користуються попитом. Причини прості:

Вартість: нерухомість на 25% дешевше, ніж квартира.
Перепланування: її можна зробити без узгодження.
Район: зазвичай апартаменти зводяться на упорядкованій і освоєної території.
Можливості для бізнесу: апартаменти – це комерційна нерухомість. На неї можна відкрити юридична особа, наприклад, зареєструвати фактична адреса ТОВ.
Реєстрація: незважаючи на те, що вона обмежена п'ятирічним терміном, в цей час громадянин користується комплексом соціальних послуг: освіта, медицина та інші сервіси.

ДОВІДКА: кадастрова вартість апартаментів нижче приміщень житлового призначення. У ЖК в одному районі Москви показник становить 20%. Власники приміщень житлового призначення можуть розраховувати на майнове відрахування. Він надається в розмірі кадастрової вартості 20 кв.м. по ст. 403 НК РФ. Це означає, що якщо у людини квартира 50 кв.м., він платить податок за 30.

недоліки апартаментів

Оплата послуг ЖКГ на 15% вище, ніж по квартирі. Це обумовлено тим, що апартаменти мають статус комерційної нерухомості.
Реєстрація: покупка приміщень дає право тільки на тимчасову прописку. Термін обмежений: 5 років.
Податок на майно вище, якщо порівнювати з квартирами. Для звичайних приміщень житлового призначення, чия вартість не вище 10 млн. Рублів, податок – 0,1% від кадастрової вартості. Для дорогих варіантів – від 0,15% і вище. Для апартаментів, які заселяються і не використовуються для бізнесу, податкова ставка збільшується: від 0,5 до 2% від вартості приміщення, все залежить від самого об'єкта.

Реєстрація в апартаментах носить тимчасовий характер. І прописатися можна, якщо ця нерухомість належить до категорії готельного комплексу. За усталеною практикою, реєстрацію в апартаментах пройти можна, але тільки якщо документи на них встановлюють категорію готелю. Термін реєстрації 5 років. Після закінчення можна знову прописатися. Не можна зареєструватися в таких приміщеннях, як офіси, нерухомість торгового призначення, громадське харчування. Таким чином, у вирішенні питання про реєстрацію багато що залежить від призначення будівлі.

Апартаменти як об'єкт інвестицій

Інвестиції в нерухомість – один з найпопулярніших способів вкладення і примноження доходів громадян. Об'єкти, що належать до нерухомого майна, завжди ліквідні. На ринку нерухомість ділиться на житлову і комерційну. Ці два блоки принципово відрізняються один від одного. Перш за все, можливістю проживання на об'єкті або відсутністю такої.

Апартаменти в якості об'єкта інвестування можуть бути використані:

Об'єкт купівлі-продажу. Спочатку інвестор купує їх, а потім чекає, поки нерухомість підвищиться в ціні. Перепродує об'єкт.
Вкладник купує нерухомість для того, щоб здавати її в оренду. Полягає однойменний договір, за яким орендар, отримавши площа, зобов'язується оплачувати користування нею.

Якими бувають апартаменти

Є кілька видів і класів житла, яке називають апартаментами. Наприклад, найпоширеніші види:

Апарт-готелі. Це одне із самих бюджетних рішень. Найчастіше кількість житлових кімнат – 2, рідше – 3 і більше. Номери більше стандартних готельних номерів, тому що розділені на кімнати. У них є санвузол і окрема кухня або обладнаний кухонний куточок з усім необхідним для приготування їжі. Мешканці орендують такі номери на короткий термін, при цьому отримують повний набір готельних послуг. Наприклад, можуть замовити їжу в номер.

Прибуткові будинки. Це – звичайні багатоквартирні будинки, які побудовані для отримання доходу. У них може бути 1, 2, 3 поверхи і більше. Апартаменти в них – це кілька приміщень з кухнею та санвузлом, окремим входом. Мешканці знімають апартаменти на тривалий термін і отримують додаткові послуги – наприклад, охорону, прибирання, приготування їжі.

Кондомініум готелі. Цей тип схожий з Апарт-готелями. Кожен житель теж отримує окремі приміщення з кухнею та санвузлом, комплекс готельних послуг. Єдина різниця з Апарт-готелями – то, що мешканці орендують житло на тривалий термін, а часто згодом і викуповують його.

Апартаменти в багатофункціональних комплексах. Вони розташовані не в готелях, готелях і дохідних будинках. Їх розміщують в інших комерційних приміщеннях, спочатку не призначених для проживання. Наприклад, в офісних будівлях. За статусом така нерухомість ближче до звичайних квартирах.

Також у апартаментів є класи, всього їх чотири:

Клас A. Нерухомість схожа на студії. Це – житлова кімната, поєднана з кухнею. У приміщенні також є санвузол. Площа такого об'єкта рідко перевищує 40-50 квадратних метрах. Він підходить молодим парам або тим, хто вважає за краще самотність.

Клас B. У квартирі-апартаментах є 2-3 житлові кімнати. Кухня може бути окремою або перебувати в одній з кімнат, обов'язковий сантехнічний вузол.

Клас C. Це – просторе житло площею понад 100 квадратних метрів з 3-5 кімнатами. Його вибирають заможні люди, для яких головний пріоритет – жити в престижному районі міста

Клас «люкс». Найчастіше це – апартаменти з двох кімнат, санвузла, кухні. Вони розташовані в пентхаусах хмарочосів, на березі моря або в інших престижних місцях. Додатковий параметр, який дозволяє житла відноситься до класу люкс – дорога обробка.

У чому різниця між апартаментами і квартирою

Різниця між квартирою і апартаментами істотна. Ми створили зведену таблицю, щоб ви могли наочно побачити її.

Чому апартаменти дешевше квартири?

Можу виділити кілька основних причин.

1.Довольно часто будівництво апартаментів обумовлено статусом земельної ділянки. Як правило, це будівництво нежитлової будівлі, готельного комплексу або інше не припускає будівництво багатоквартирного житлового будинку.

Змінити статус земельної ділянки можна, але це коштує грошей і на це йде багато часу. Природно, що додаткові витрати безпосередньо впливають на подальшу вартість квадратного метра, а якщо немає цих витрат, то можна будувати і продавати дешевше.

2 При будівництві апартаментів забудовник, як правило, не має соціального навантаження. У нього немає необхідності будувати дитячі садки, школи, лікарні та інші об'єкти соціального навантаження. Немає витрат на це соціальні об'єкти, отже, можна будувати і продавати дешевше.

Головні відмінності: податки, ЖКП та реєстрація

Головна відмінність апартаментів від квартир – це правовий статус. Юридично апартаменти належать до нежитлової нерухомості, як, наприклад, кафе та офіси. Девелопер апартаментів не зобов'язаний забезпечувати жителів апарт-комплексу дитсадками, школами, магазинами та іншими об'єктами інфраструктури. На апартаменти не поширюються СанПіН для житлових приміщень, це може впливати, наприклад, на шумоізоляцію і освітлення.

В апартаментах не можна оформити постійну реєстрацію. Отже, можуть виникнути труднощі при влаштуванні дітей в школу або дитсадок. Відсутність статусу москвича також не дає право на отримання інших соціальних пільг від столичної влади.

Відмінність апартаментів від квартир є в оплаті комунальних платежів. За рахунок нежитлового статусу для апартаментів вони в середньому вище на 15-20%, ніж для порівнянної за площею квартири.

Ще одна різниця між квартирами і апартаментами – податки. Квартири оподатковуються в 0,1% від кадастрової вартості. Майновий податок на апартаменти в більшості випадків становить 0,5%.

«Податкова ставка на апартаменти може доходити до 2% від кадастрової вартості об'єкта. В результаті податок на володіння апартаментами може перевищувати і сотню тисяч рублів на рік для елітних об'єктів (наприклад, апартаменти в «Москва-Сіті»). Іноді це стає навіть причиною продажів апартаменти – не всі розраховують на такі високі витрати на утримання об'єкта нерухомості », – зазначила головний експерт аналітичного центру Ціан Вікторія Кірюхіна.

Однак потрібно враховувати, що кадастрова вартість, від якої вважається податок, в апартаментах, як і в інших нежитлових приміщеннях, нижче (іноді в два-три рази), ніж в квартирах, додала керуючий партнер компанії «Метріум» Марія Литинецкая. Тому іноді підсумкова сума податку для власників апартаментів і схожою за площею квартири може бути не набагато більше.

позиція уряду

Питання про уточнення правового статусу апартаментів обговорюється не перший рік на різних майданчиках. Нещодавно віце-прем'єр Росії Марат Хуснуллін вніс поправки, які узаконять апартаменти і дозволять визнати їх житлом. За словами віце-прем'єра, люди, що живуть в апартаментах, повинні мати право на прописку і зниження вартості житлово-комунальних послуг. Хуснуллін сподівається на прийняття запропонованих норм до осінньої парламентської сесії.

Що дорожчає швидше

Для тих, хто хоче заробити на перепродажі, важливо розуміти, що дорожчає швидше – квартири або апартаменти – і як змінюється ціна за час будівництва.

За підрахунками Ціан, середня вартість 1 кв. м апартаментів на ринку новобудов Москви з початку року знизилася на 2,6%, до 227 тис. руб. (Без урахування елітного класу). Квартири в московських новобудовах за цей же час зросли в ціні на 4,3%, до 215,6 тис. Руб. За даними «Бест-новобудови», квартири комфорт-класу в Москві з грудня 2019 року зросли в ціні на 3,2%, а апартаменти – на 1,5%.

«Основна причина – зміни в структурі експозиції, зростання будівельної готовності. В цілому по ринку готовність проектів висока, нових стартів продажів зараз не так багато, що, безсумнівно, впливає на показник середньої ціни метра », – пояснила голова ради директорів компанії« Бест-Новобуд »Ірина Доброхотова.

Що стосується зростання цін з етапу котловану до введення експлуатацію, то він однаковий як для апартаментів, так і для квартир. За оцінками «Метріума», в середньому становить 30-40%. Тобто за час будівництва можна заробити третину від вкладених грошей і в тому і в іншому випадку.

Особливості покупки і перепродажу

При виборі проекту з апартаментами експерти радять уважно поставитися до вибору девелопера і оцінці його надійності. Для даного формату характерна велика частка заморозки проектів і ошуканих пайовиків. За оцінками Ціан, за останні сім років (з 2013 по 2020 рік) в старих кордонах Москви було заморожено будівництво 80 корпусів, причому половина з них припала на апартаментними комплекси.

«Виходить, що в столиці не добудовують кожен десятий корпус з апартаментами. Для порівняння, для проектів з квартирами і мультіформатних комплексів частка заморожених будинків за той же період склала всього 2,4% », – зазначила Вікторія Кірюхіна.

Попит на апартаменти зараз мінімальний. Драйвером в пандемію на ринку новобудов стала пільгова іпотека під 6,5% річних, яка на апартаменти не поширюється. Це призвело до відтоку попиту на користь квартир.

Також при покупці апартаментів можна використовувати маткапітал і інші субсидії держави. Банківські іпотечні програми на квартири та апартаменти майже не відрізняються.

При продажу апартаментів можна отримати податкове вирахування (в середньому 260 тис. Руб), який належить покупцям квартир після трьох років володіння майном. Цей фактор варто враховувати, якщо нерухомість не буде перепродаватися відразу після введення в експлуатацію житлового комплексу.

«Інвестор, перепродати квартиру до завершення будівництва або в перший час після введення будівлі в експлуатацію, все одно повинен заплатити прибутковий податок, і він не має права на податкові відрахування», – додала Марія Литинецкая.

В яких випадках апартаменти краще квартири

Іноді купити апартаменти вигідніше, ніж квартиру.

Якщо ви не плануєте жити в будинку все життя і передати апартаменти онукам, різниця в ціні щодо квартири напевно компенсує додаткові витрати на податки та комунальні платежі.

Буває, що апартаменти зручніше квартири через розташування – наприклад, в центрі міста або недалеко від місця роботи.

Апартаменти купують для комерційних потреб – щоб відкрити офіс, магазин або міні-готель. Можна залишити пару кімнат для себе і практично жити на роботі.

Юридичний статус, перепланування і вартість

Перше і, напевно, основна відмінність між квартирою і апартаментами – це статус комерційного приміщення. Відповідно, на площах такого типу неможлива постійна прописка (але тимчасову реєстрацію строком до п'яти років з наступним продовженням ніхто не відміняв).

Також на апартаменти не поширюються нормативи і закони, прийняті для житлового фонду (заборонити шуміти ночами сусідам в апартаментах за законом неможливо), а податки і тарифи КУ розраховуються за вищими ставками.

комплекс апартаментів «Софійський» (перегортайте)

На перший погляд, це дивно – вікна, стелі, стіни є, кухонна зона обладнана, санвузол (а іноді і не один) в наявності, ну і чим це не житлове приміщення? Однак, все не так просто.

Будь-які будівлі з юридичним статусом «житлова нерухомість» повинні відповідати численним і досить жорстким нормам по самим різним параметрам, починаючи від наявності всіх необхідних комунікацій (вентиляція, каналізація, опалення, водопостачання і т.д. ), І закінчуючи мінімально допустимою висотою стель.

Крім цього, існують загальноприйняті стандарти за територіальним розташуванням житлових будинків (близькість до траси, відстань між корпусами і т.д.) І по забезпеченню їх супутньою інфраструктурою. Все це значно впливає на терміни і вартість зведення новобудови.

На приміщення готельного та комерційного типу, до яких відносяться апартаменти, вищевказані норми і вимоги не поширюються. А це означає, що отримання дозвільної документації на зведення апарт-комплексу відніме менше часу у забудовника.

А відсутність необхідності суворо дотримуватися будівельні норми і правила (СНиП), прийняті для житлових будівель, дозволяє значно скоротити і час будівництва разом з витратами на забезпечення необхідної інфраструктури.

Завдяки цьому, собівартість апартаментів, як і їх кінцева ціна, значно нижче (в середньому, на 15-30%), ніж у аналогічної по розташуванню і ступеня комфорту нерухомості з юридичним статусом «житло». І це з лишком окупає і підвищені тарифи, і більш високий податок.

комплекс апартаментів «Софійський» (приклад обробки – перегортайте)

Ще одним позитивним відмінністю апартаментів від квартири можна назвати можливість перепланування без довгих узгоджень з БТІ та іншими інстанціями. Сьогодні в апарт-комплексах пропонується все більше лотів вільного планування, власники яких можуть самостійно формувати свій житловий простір відповідно до власних уподобань про комфорт і затишок.

Відповідно до законів про нежитлової нерухомості, будь-які апартаменти можна здавати або використовувати під комерційні цілі, наприклад, в якості приміщення під салон краси, студію фотографа або майстерню художника.

Розташування та інфраструктура

Апартаменти – це зручний формат нерухомості для тих, хто хоче жити в новому і комфортабельному будинку в центрі столиці, і при цьому не бажає переплачувати за статус і місце розташування житла.

Підібрати гарний майданчик під житловий будинок в привабливих районах (припустимо, в ЦАО Москви) набагато складніше і дорожче через дефіцит землі під житловий фонд, що обов'язково позначиться на підсумковій вартості квартири. А ось ділянку під будівництво готельного комплексу або МФК можна придбати навіть в безпосередній близькості від Кремля.

Як приклад можна привести елітний комплекс апартаментів «Софійський», зведений девелопером «Трансстройінвест» не де-небудь, а на Золотому острові в оточенні історичної забудови і знакових об'єктів культури.

По суті, це унікальний за своїм розташуванням проект, що дозволяє з комфортом жити в самому серці столиці і милуватися мальовничими краєвидами на Москву-ріку, Софійську набережну, Кремль і Храм Христа Спасителя.

комплекс апартаментів «Софійський» (вид з вікон)

Відмінність сьома: складності з спільним майном

Житловий кодекс зобов'язує власників квартир ділити на рівні площі технічні приміщення (підвали, горища і т.д.), але ЖК не діє на нежитлові приміщення, що виливається в проблеми:

Покупець набуває тільки квадратні метри, розташовані в самих апартаментах;
Компанія забудовник є повноправним власником всіх технічних споруд та інженерних мереж;
Для того щоб користуватися горищем або підвалом власник житла повинен буде викупити або орендувати їх у забудовника.

Відмінність восьмий: неможливість створити ТСЖ

Так як апартаменти з законодавчої точки зору не включаються в категорію житлових приміщень, то і створити товариство власників житла (ТСЖ) господарі не можуть.

ТСЖ – об'єднання власників житлових приміщень для спільного управління приміщеннями та землею, що знаходяться в спільному володінні.

У цьому випадку варто звернути увагу на інші форми самоврядування. Наприклад, просте товариство, яке створюється при укладанні договору між мешканцями.

Відмінність дев'ятий: відсутність дозволу на перепланування

У випадку з апартаментами актуальним є поняття «вільного перепланування», оскільки ця нерухомість не є житловим приміщенням. Всі обмеження стосуються лише до несучих конструкцій.

Перепланування квартири проводиться в рази складніше, оскільки це житлова площа. Власникам нерухомості доведеться узгодити проект з відомствами, які мають відношення до перепланування. Обов'язковими є дозвіл від органів пожежної охорони та санепідемстанції.

сусіди

У квартирах не можна організувати готель, магазин або офіс. Для мешканців діють суворі правила – наприклад, по ночах не можна шуміти.

В апартаментах можна організувати що завгодно, і правила для житлових будинків на них не поширюються. Сусіди можуть шуміти, скільки хочуть, здавати апартаменти кому завгодно і на будь-яких умовах.

Дотримання ГОСТ СНиП при будівництві

При будівництві будинків багатоквартирного типу дотримуються вимоги ГОСТ СНИП 12-01-2004. Правила поширюються на будівництво будинків багатоквартирного типу, на їх реконструкцію, утилізацію старих будівель, на капітальний ремонт об'єктів будівництва.

Правила і норми СНИП представляють собою сукупність актів, які носять технічний і економічний, а також правовий характер. Вони регламентують процес містобудівної діяльності, пошуків інженерно характеру, будівельного проектування.

Комунальні платежі

Це оплата послуг, які надані на утримання житла і підтримки в ньому умов, необхідних для нормального життя громадян. В платіжний документ про оплату входять наступні послуги:

постачання води;
електрика;
газопостачання;
опалення;
утримання будинку;
здійснення капітального ремонту.

Власникам житлових приміщень, соціальним наймачам видається квитанція. Вона оплачується раз в місяць.

Що вигідніше брати в іпотеку?

Припустимо, ви хочете купити нерухомість недалеко від ТТК, не далі двох-трьох станцій від Кільцевої лінії в межах 15 хвилин пішки від метро. Ви розглядаєте житлові комплекси бізнес-класу зі здачею в 2018 році і вибираєте однокімнатну квартиру або апартаменти площею близько 40 кв. м. У середньому така квартира буде коштувати 9,1 мільйона рублів, а апартаменти – 7,8 мільйона рублів.

Припустимо, у вас є 3 мільйони рублів в якості початкового внеску, решту суми можна взяти в іпотеку під 11,7% річних (середня ставка іпотеки в Москві за 1-й квартал 2017 року за даними ЦБ РФ) на 15 років. Вартість обов'язкового страхування майна складе 0,15% (нараховується щорічно на залишок заборгованості) в рік. При цьому бажано, щоб ваш дохід був не менше 150 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, якщо ви купуєте апартаменти, і 180 тисяч рублів – якщо квартиру: рекомендується, щоб щомісячний платіж по іпотеці становив не більше 40% від заробітку.

Що потрібно знати про апартаменти

Головне, що потрібно знати про апартаменти: це нежитлові з юридичної точки зору приміщення. У документах вони можуть значитися як будівлі готельного типу або об'єкти суспільно-ділового значення. Тобто ви, звичайно, зможете в них жити, але отримати постійну прописку в апартаментах не можна. З цим можуть бути пов'язані деякі складнощі у взаєминах з різними відомствами і «впровадженням» в соціальну інфраструктуру: дитину можуть не взяти в садок, ІПН доведеться їхати отримувати за місцем прописки і т.д.

По-перше, це красиво

Апартаменти можуть розташовуватися в новому ЖК, в готелях, бізнес-центрах або багатофункціональних комплексах. Частина апарт-комплексів є реконструйовані будівлі – колишні фабрики і заводи. Забудовник зазвичай оновлює в них несучі конструкції і проводить сучасні комунікації, залишаючи незмінним історичний фасад. Це унікальні проекти, до того ж, як правило, вони знаходяться в історичних районах міста. Всі ці красиві і стильні лофти, які так люблять знімати в рекламі, – це апартаменти.

Апарт-квартал еліт-класу Tribeca Apartments від Stone Hedge. Москва, м. Бауманська

Усередині апартаменти часто мають вільне планування. А значить, в них в більшості випадків можна зробити будь-яке перепланування. Правда, узгоджувати її доведеться за нормативами для комерційної нерухомості, а це довше і складніше. На ринку можна зустріти варіанти економ- і бізнес-класу.

Апарт-квартал Art Residence від Stone Hedge. Москва, м. Білоруська

Хороший варіант для інвестицій

Деякі проекти з цікавою концепцією, розташовані в хороших районах, можуть бути відмінним рішенням для інвестицій: коштувати вони будуть дешевше квартир в цьому ж районі, а здавати такі апартаменти можна за пристойні суми.

Апартаменти коштують дешевше

Ціни на апартаменти в середньому на 20-25% нижче, ніж на квартири. При цьому їх розташування часто буває зручним: Апарт-комплекси намагаються будувати в центрі або поблизу важливих міських об'єктів. Ціна – головний «козир» апартаментів.

Але в них не можна оформити постійну прописку

Основний мінус апартаментів – їх юридичний статус. Оскільки це комерційна нерухомість, тут неможливо оформити постійну реєстрацію за місцем проживання (її зазвичай називають пропискою). Якщо у проектній декларації забудовника зазначено, що це апартаменти готельного типу, – вам пощастило, у них можна зареєструватися на 5 років, але тільки повнолітнім. Дітей там зареєструвати ні постійно, ні тимчасово все одно не можна. Але таких апартаментів на ринку всього 10-15%.

У більшості апартаментів ви не зможете отримати навіть тимчасову реєстрацію і будете «чужаком» в своєму районі: не зможете отримувати пенсію, лікуватися, влаштувати дитину в дитячий сад або школу, встати на облік в податкову.

Якщо проти вас порушили судову справу і хочуть стягнути матеріальне покарання, апартаменти підлягають конфіскації. При цьому з єдиного житла – «звичайної» квартири – вас по закону виселити не можуть. Тобто ваше єдине житло суд відібрати не може тільки в тому випадку, якщо воно відноситься до житлового фонду, а не до комерційної нерухомості.

Я можу здати апартаменти в оренду?

Так, причому здавати їх в оренду вигідніше, ніж квартири: орендна плата однакова (так як з точки зору орендодавця вони не сильно відрізняються). Якщо в Москві рентна прибутковість – відношення рентних платежів до вартості квартири – становить приблизно 4-5% в залежності від розташування орендованого приміщення, то для апартаментів це приблизно 6-7%. Іншими словами, якщо в разі апартаментів вартість житла дорівнює платежам за їх оренду протягом 15 років, то для квартири цей показник становить в середньому 22,5 року, і окупається вона довше.

Чим апартаменти відрізняються від квартири з точки зору мешканця?

Головна відмінність пов'язано з їх особливим статусом. Апартаменти знаходяться в нежитлових будівлях, тому на них не поширюються норми житлового законодавства, записані в ГОСТах, Сніпах, Житловому кодексі Російської Федерації і так далі.

Наприклад, в разі будівництва житлового комплексу забудовник зобов'язаний забезпечити інфраструктуру: дитячі садки, поліклініки, дороги, місця для паркування. Відносно апартаментів у нього такого обов'язку немає. Інший приклад: для житлових будинків діють нормативи по інсоляції (освітленості) квартир, висотності будівництва, шумності в приміщеннях, для апартаментів – немає. Це не означає, що в ваших апартаментах буде недостатньо світла або в окрузі не буде поліклінік і шкіл (діють закони ринку і конкуренції), але на це безперечно варто звернути увагу до придбання апартаментів.

В цілому при покупці апартаментів потрібно обов'язково вивчити відгуки про керуючої компанії і попередні проекти забудовників, тому що мешканців і власників апартаментів закон захищає набагато менше, ніж власників квартир. Наприклад, у разі знесення будівлі мешканцям муніципальних квартир в житлових будинках надаються інші упорядковані житлові приміщення за договорами соціального найму, найму безоплатного користування або безоплатної субсидії для придбання у власність житлових приміщень, а власникам квартир покладається рівноцінне відшкодування вартості квартири. Власники апартаментів в цьому випадку можуть розраховувати тільки на грошову компенсацію.

А в разі банкрутства забудовника вимоги пайовиків (покупців житлових приміщень) включаються до реєстру вимог учасників будівництва, тоді як вимоги покупців апартаментів на етапі будівництва – не включаються.

Нещодавно апартаменти втратили своєї переваги – можливості зробити перепланування без узгодження з наглядовими органами. Після того, як вступив в силу Федеральний закон N 558-ФЗ від 27.12.2018 зі змінами до Житлового кодексу, правила проведення перепланувань і перебудов тепер належать не тільки до «житлових приміщень», а до всіх приміщень в багатоквартирних будинках.

Чи можна купити апартаменти за договором участі в пайовому будівництві?

Можна, можливо. Зараз в законодавстві немає обмежень на укладення з забудовником договору участі в пайовому будівництві (ДДУ) на покупку апартаментів або інших нежитлових приміщень. Однак варто пам'ятати, що ризики при таких угодах вище, ніж при покупці житлової нерухомості. Справа в тому, що покупцям апартаментів в разі банкрутства забудовника буде складніше повернути вкладені кошти або отримати оплачений об'єкт нерухомості.

Як побудувати бізнес на здачі апартаментів в оренду?

У розумінні європейців апартаменти – це житло, призначене для продажу або здачі в оренду. Так і в Росії інвестори нерідко набувають подібну нерухомість виключно в комерційних цілях.

Цей бізнес абсолютно легальний і хороший для людей з активною життєвою позицією.

Оптимальним вважається варіант створення невеликого апарт-готелю, постояльці якого можуть розраховувати на домашні умови проживання і повний комплекс послуг, як у звичній готелі. Цієї мети можна досягти, викупивши, наприклад, кілька розташованих під одним дахом апартаментів.

У сфері готельної індустрії дуже сильна конкуренція. Щоб здача в оренду апартаментів приносила дохід, важливо володіти ситуацією на ринку оренди і придумувати нові і нестандартні способи залучення клієнтів. Зняти зручно розташовані апартаменти набагато дешевше готелю. Тому вони затребувані серед орендарів.

Якщо ще кілька років тому такий вид нерухомості вважався «поза законом»: наприклад, в апартаментах не можна було оформити навіть тимчасову реєстрацію, то тепер багато юридичних питань вже вирішені. Забудовники зводять затребувані серед покупців Апарт-комплекси там, де житлове житлове будівництво формально неможливо, кількість пропозицій стабільно зростає.

висновки

Квартира і апартаменти належать до різних видів нерухомості: правовий статус приміщення не однаковий. Це призводить до відмінностей в порядку використання нерухомості, а також реєстрації в ній. Кожен із запропонованих об'єктів має гідності. Вибір – за покупцем, виходячи з вимог, які він висуває до нерухомості.

Використані джерела і корисні посилання по темі: https://J.Etagi.com/ps/chto-takoe-apartamenty/ https://urist-bogatyr.ru/article-item/apartamenty-i-kvartira-v-chem- raznica / https://yandex.ru/q/question/home/apartamenty_i_kvartira_v_chem_raznitsa_a4d0a6c3/ https://realty.rbc.ru/news/5ef06e6f9a79478873644a73 https://blog.DomClick.ru/post/v-chem-raznica-mezhdu -apartamentami-i-kvartiroi https://zen.yandex.ru/media/novostroy-m.ru/5-glavnyh-otlichii-apartamentov-ot-kvartir-5def64e73639e60c96e59bd4 https://2realtor.ru/v-chem-raznica -mezhdu-apartamentami-i-kvartiroj / https://www.the-village.ru/village/business/figures/269840-kvartira-apartamenty https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-takoe-apartamenty https: //xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/pokupka/kvartira-ili-apartamenty-kak-vybrat/ https://zakonguru.com/nedvizhimost/nezhilyje/apartamenty.html

Джерело запису: lastici.ru